8.4 주택 공급 방안, "아직도 집값 왜올랐는지 모르는 정부" / 심교언 집터뷰 [집코노미TV 요약]

정부의 23번째 8.4 대책, 심교언 교수님(건국대 부동산학과)의 의견을 인터뷰한 영상을 요약했습니다.

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Q. 이정도면 충분한 공급이 이루어진 것이라고 볼 수 있을까요?

A. 공급의 양으로 보면 괜찮은 양이다.

 

그러나 중요한 것은, 어느 지역에 어떤 스타일로 공급이 되느냐 이 부분이 가장 중요함.

ㄴ  3기 신도시 집이 부족해서 오른 것도 아니고 > [8.4 3기 신도시 공급확대]

ㄴ  역세권에 집이 부족해서 오른 것도 아니었음 > [8.4 역세권 고밀개발]

ㄴ 서울 요지에 1000-2000세대 이상의 대단지 공급하느냐가 관건! (수요자가 원하는 곳) > 8.4 대책에 포함되지 않음.

 

즉, 행복주택 많은 공급은 현재 수요에 직접적인 영향이 없고,

재건축/재개발 등 강남/강북의 요지에 대단지 공급시에 영향을 줄 수 있을 것임.

 

 

Q. 공급대책의 실현가능성은?

A. 정부에서 하는 것과 민간과 같이 하는 것을 구분해서 판단해야 한다.

 

- 정부에서 하는것 : 

공공부지의 공급은 시간이 지나면 공급이 될 것.

그러나, 이 물량은, 8.4대책에서 발표한 물량의 절반이 되지 않는 양으로 많지 않음.

 

또한, 정비사업을 통해서 공급하겠다는 7만호에 차질이 생기면 계획이 지연되거나 어그러질 수도 있음.

ㄴ 정비사업 7만가구 중 절반이 공공분양 및 임대 -> 각종 연구에서 공공임대는 집값 하락 요인 (대규모 임대단지 주변 집값이 잘 오르지 않음.) -> 동네 이미지가 나빠지는 측면이 있을 수 있어서 주변에서 반발할 수 있음.

 

- 민간과 같이 하는 것 :
공공참여형 재건축(용적률을 상향시켜주나, 임대비율 확대. > 조합원이 동의하여야 진행가능한 방향)
그러나, 주요 재건축 대상 아파트 조합원에게는 용적률이 완화되느냐가 이슈가 아니라, 이익이 얼마나 나느냐가 관심사임.

ㄴ 때문에, 재건축초과이익환수제와 분양가상한제가 여전히 있어서 강남 조합원들이 선뜻 동의할 가능성이 낮음.

    (그렇다고 해서, 정부에서 재건축 이익을 보장해주는 것도 현정부의 정책기조와 맞지않음.)

ㄴ 다만, 현재 용적률 200%라 서울시 기존기준 250%로는 사업성이 안되는 지역의 경우, 완화된 용적률이 사업을 가능하게 해주므로 사업이 될 수 있을 것. (강북의 사업성이 나쁜 지역 중심으로 진행이 될 것으로 보임.)

 

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Q. 대책 발표 전부터 주민 반발 나오는데(교통난 우려 등)..?

A. 태릉CC 주변은 원래 공원의 기능에 가까워, 해당 부지에 대규모 아파트 단지가 들어서게 되면, 주변의 교통난 매우 심각해질 것.

또한, 입주폭탄으로 주변 지역의 집값이 단기적으로 하락할 수 있어, 현재 주민들의 반발이 클 수있음.

 

또, 고밀도 개발의 경우, 주거 쾌적성을 떨어뜨려 주민 반발이 있을 수 있음.

- 본래, 선진국에서는 용적률을 올리면 주변 주민들이 매우 반대(새로운 님비현상) > 쾌적성이 높은 주택을 더 선호하기 때문

ㄴ 이 때문에, 샌프란시스코 팔로알토 등 주요지역은 최근 10년간 지은 집이 100채에 못미침.

- 2006-2007년대에는 평수로 가격차이를 비교하였지만, 근래에는, 용적률에 따라 가격 차이가 생기기 시작함. (용적률 200% 1000만원/평, 용적률 300% 700만원/평)

- 용적률을 올린다고 해서 당장 가격에 이슈가 생기진 않겠지만, 중장기적으로 높은 아파트는 가격의 하방 압력을 받을 것.

(쾌적한 아파트는 더 비싸고, 답답한 아파트는 단가가 떨어진다)

 

 

Q. 공급 효과 그나마 볼 곳은?

A. 하남(3기 신도시), 과천 등 강남 인접지역 용적률이 상향조정되면 강남 수요 분산 가능할 것.

 

 

Q. 3기 신도시 쾌적성 떨어질까?

A. 3기 신도시는 원래 용적률의 여유가 있어서, 이번 대책으로 용적률 상향하여도 쾌적성이 크게 떨어지지 않을 것.
(중동 신도시나 산본 평촌 수준일 듯.)

 

3기 신도시에센 자족용지가 기형적으로 많음.

이 부분도 주택공급으로 변경한다면 더욱 여유가 있을 것.

 

 

Q. 실제 공급이 될 시기?

A. 빨라봐야 3-4년 뒤로 보임.

LH의 자투리 땅은 2-3년 가능할 수 있겠지만, 태릉CC 등 규모가 있는 곳은 주민동의 등 모으는 절차 고려하면 4-5년은 걸릴 것

 

 

Q. 그외 관련 의견?

 

- 지분적립형 분양주택은 엉터리

지분적립형 아파트 20평대를 받는 경우, 20년간 소형 아파트에서 살라는 이야기

우리나라는 결혼시에 20평 미만 소형에 살다가 > 아기가 생기면 25평 > 아이가 자라면서 30평, 40평으로 옮겨가는 구조

20년간 한군데에 묶어두는 것은 일반적이지 않아 보임. (30세~50세)

 

- 노후 공공임대 재정비

LH 소유로 공사는 빠르게 가능하겠지만, 거주자들을 옮겨주는 것들이 시간이 꽤 걸릴 것

 

- 노후 공실상가를 주택으로 전환

주택으로 바꾸는 것, 현실적으로 쉽지않다.

해외에서 호텔을 주택으로 바꾸는 것은 꽤나 있었으나, 상가/오피스를 주택으로 바꾸는 것은 안전-수도 등 매우 지난한 과정이 동반될 것

 

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[결론]

이번 발표를 보면, 민간을 활용하려는 내용이 거의 없음.

공공이 해결할 수 있다고 생각하는데..공공이 주택을 공급할 수 있는 것은 몇 퍼센트 되지 않음.

 

집값이 오른 근원이 무엇이냐 하면 > 강남이나 마용성 요지의 아파트 중심으로.. (이러한 공급이 발생해야 가격을 눌러줄 수 있음)

그러나, 이번 대책은 서울 변두리 구석구석에서 몇백호 몇백호.. 200호 자투리땅 공급은 큰 의미 없음

공급할 수록 안정화 효과는 있겠지만 기대보다 크지 않을 것

 

열심히 다양한 방법들을 긁어모았으나, 근원적으로 효과는 없을 것.

코로나19 등 거시경제 영향으로 한번 조정은 올 것으로 보이지만, 정부가 잘해서 그런 것은 아닐 것.