사실상 폐지된 임대사업자 제도! 등록된 157만호 언제부터 쏟아질까 [쇼킹부동산 요약]

쇼킹부동산 채널의 '사실상 폐지된 임대사업자 제도! 등록된 157만호 언제부터 쏟아질까?' 영상을 요약했습니다.

감사합니다 :)

 

 

# 임대사업자, 부동산 가격 급등의 주범이라 불리는 대표적인 정책 사례

*민간 임대사업자 제도: 정해진 임대로 상한을 지키며 장기간 임대할 경우 세제 혜택 제공

- 취득, 보유, 처분 모든 단계에 세제혜택을 제공한다. 각각의 단계를 살펴보면,

 

- 취득단계

 1) 취득세 감면 > 여러가지 제약이 많아 사실상 오피스텔 사업자만 혜택을 본다.

 

- 보유단계

 1) 재산세 감면

 2) 종부세 합산 배제 > 아무리 종부세를 강화하더라도 시중에 매물잠김 유발

 3) 소득세 감면

 

- 처분단계

  1) 장특 공제

  2) 양도세 중과 배제

 

 

# 언론, 시민단체 반발에 폐지 요구가 잇따름

- 집있는 사람들에게 과도한 세제혜택

- 실수요자 매물 잠김

 

 

# 그리고 7.10 부동산 대책에서 사실상 폐지

- 7.10 부동산 대책에 관련 규제가 쏟아졌다.

- 아파트를 활용한 임대 사업자 등록이 막혔다.

- 다른 장기임대 유형도 의무임대기간 10년으로 확대 & 보증가입 의무화

- 기존 사업자도 임대의무기간 경과 즉시 자동 말소 변경(단기->장기로 전환 불가)

- 기존 사업자의 자발적인 등록말소 허용

 

 

# 시장의 관심은 신규 임대 등록을 막는 것이 아니라..

- 기존 등록된 임사자를 어떻게 할 것인가? (관심 집중)

  - 2020년 1분기 기준, 등록 임사자 51.1만명

  - 2020년 1분기 기준, 누적 등록임대주택 156.9만호 

  * 150만호 중, 아파트 40만호 => 서울 아파트의 30%가까운 물량

 

 

# 일반적인 정부의 부동산 규제와 다른 7.10 대책

- 기존 대책: 규제 이전의 매수자는 보호하고, 신규 투자자 진입은 차단!

- 7.10 대책: 규제 이전 시점에 대해서도 규제! > 법인, 복수 분양권 보유자, 임대사업자

 

 

# 임대주택이었다가 말소된 아파트는 어떤 불이익을 받나?

- 보유단계

 1) 종합부동산세 합산 과세

 2) 재산세 감면 혜택 폐지

 3) 임대소득세 감면 혜택 폐지

 4) 건강보험료 감면 혜택 폐지

 

- 처분단계

 - 양도세 장기보유특별공제 혜택 축소 > 고가 주책 보유자, 다주택자의 경우 말소 즉시 매도 압력 커짐

 

 

# 그럼! 임대사업자 매물 언제부터 나올까?

- 임사자 등록 시기를 보면 된다.

- 2015년: +59만호 증가
- 2016년: +20만호 증가
- 2017년: +19만호 증가

- 2018년: +38만호 증가

- 2019년: +14만호 증가

 

ㄴ 2015년 등록한 임사자가 말소되는 2024년부터 매도 물량 전망된다.

 

 

# 2024년, 부동산의 변곡점이 온다

- 2024년 부동산 하락의 모든 조건이 갖추어졌다.

- 금리인상: 2023년부터 미국 금리 일부 인상

- 공금확대: 3기 신도시 분양 예정

- 매물증가: 2024년부터 임사자 매도

- 규제강화: 종부세/취득세/양도세 중과