[석가머니 재테크 요약] 부동산 2급지의 조건

석가머니 재테크 채널에서 '[머니코드] 부동산 2급지의 조건' 영상을 요약했습니다.

다음 시리즈로 부동산 1급지의 조건도 준비중입니다! 기대 많이 해주시구요~

부동산 투자 또는 내집마련에 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

감사합니다 :)

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부동산 2급지의 조건

 

- 혼란한 시장에서도 시세 방어가 가능한 곳이 2급지 이상의 아파트들이다.

- 예측하기 어려운 시장에서는 불확실한 여러 채보다 확실한 한 채를 갖는 것이 좋다.

 

# 2급지와 "지속가능성"

 

- 2급지란? 서울의 핵심 부동산은 아니지만, 준 핵심지로 취급될 수 있는 입지.

 

- 너도나도 2급지라고 주장하지만 "지속가능성"을 갖추어야 2급지로 볼수있다.

* 지속가능성: 이미 살고 있는 주민들이, 그 동네에서 더이상 상위 급지로 이사가지 않고도 계속 살 수 있게하는 가치. / 아파트가 낡더라도 동네 본연의 가치가 지속됨.

 

- 언론을 보면 모두가 강남에 가고싶은 것 같지만, 대다수의 사람들은 자기 생활권역에서 가장 대장 지역에 들어가는 것이 현실적인 목표이다.

- 때문에 생활권역마다의 2급지가 형성되며, 시세의 지속가능성을 만들어낸다.

 

# 부동산 "지속가능성"의 조건

1. 직주 근접

- 직주근접이 만족되지 않는 지역은, 직주근접에 따른 부동산 계급화가 형성된다.

  - 직주일치가 되는 지역 >> 직주근접이 되는 주변 지역 >>> 직주 근접이 되지 않는 지역

 

- 하위 급지의 사람들이 어느정도 돈을 모으면 상위 급지로 갈아타려고 한다.

- 다양한 하위 급지의 동네가 상위급지 하나를 떠받는 구조로 형성되어, 하위 급지의 시세가 많이 떨어지게 된다.

 

2. 학군

- 2급지의 결정적인 요소임: 형성되는 과정이 매우 보수적이기 때문.
  ㄴ 가령, 직주근접의 경우에는 새로운 교통망이 생기거나 산업단지 형성으로 부분적으로 바뀔 수 있음. (ex. 분당은 강남의 베드타운이었으나, 판교가 생기면서 직주근접이 보완됨.)

 

- 학군이 괜찮은 지역은 꾸준히 동네에 진입하려는 수요가 있다. (ex. 대치동 은마아파트)

- 기존 학군이 흔들리기는 매우 어렵다.

자녀 교육에는 보수적으로 접근하기에, 한번뿐인 학창시절을 검증된 학군에서 보내게 하려고 함.

- 특히, 2000년대 이후 학령인구가 급격히 줄어들면서, 중산층들의 대거 진입을 통한 신흥 학군의 형성이 더욱 어려워짐.

-> 기존 학군지의 입지가 더욱 명확해질 것.

 

 

# 2급지가 좋은 이유

- 아파트가 낡아도 시세의 하방이 보장된다.

 

- 외곽 지역에서 서서히 2급지 이상으로 갈아타는 형태의 수요가 2급지의 하방을 받쳐준다.

 

- 특히, 앞으로 생산가능 인구가 줄어들면, 2급지 이상의 시세방어는 빛을 발할 것이다.

 

-> 석가머니는 생산가능 인구가 감소하고 2급지 이상이 견고해지는 시점을 2030년으로 예측하고 있다.

-->> 2030년 부터는 하위급지의 여러채 아파트를 소유하고 있다가, 상급지의 집이 필요하면 정리해서 똘똘한 한채로 바꾸는 사이클이 붕괴됨에 따라, 하위급지에서 2급지 이상으로의 진입이 더욱 어려워질 것으로 예상함.

 

따라서 10년 이내에, 2급지 이상의 아파트를 염두에 두고, 언제 어떻게 돈을 모아서 갈아탈지에 대한 계획이 반드시 필요함!