[석가머니 재테크 요약] 부동산 호재, 그만 좀 속으세요!

부동산 호재, 그만 좀 속으세요! - 2020.07.21

1. 서부선 민자 적격성 통과로 관악구 아파트 상승했다!

- 최근 *서부선 민자 적격성 통과 -> 주변 아파트 시세 상승

*서부선: 6호선 세절역 ~ 2호선 서울대입구역 이어주는 노선. 지난달(20.06.) 민자 적격성 통과

 

2. 과연, 서부선 때문에 오른 것일까?

- 이 시점 이 지역 호재인지 요소를 판단하는 것이 중요하다.

 

- 호재 판단의 기준없이 모든 호재에 집중하면 잘못된 선택을 할 수 있다.

 

3. 석가머니가 제안하는 호재 판단의 기준 3가지

1) 실현 가능성

- 국회의원 선거철 대표적 떡밥에 속지말자!

  - 지하화 (지상철 지하화, 고속도로 지하화 등), 경기도 노선 연결, 새로운 도로

 

- 그렇다면 어디서 호재 정보를 얻어야 하나?

  - 정답은 국토부와 지자체이다.

  - 개발 계획의 밑그림은 국토부 국토기본법, 국토종합계획을 통해 이미 나와있다.

  - 인구 30만 이상 지자체의 경우, 국토부의 국토종합계획에 따라 10년마다 도시종합계획을 발표했다.

 

2) 실현 속도

- 당장 될 수도, 30년 후 일수도, 영영 안될수도 있다.

 

- 언제 실현되느냐를 반드시 판단하여야한다.

 

- 부동산 시장의 가장 좋은 호재는 철도 연결이다. 철도연결은 생활권을 확장하게 해주어 매우 유리하다.

- 그러나 철도 연결을 가장 보수적으로 보아야한다.

  - 왜? 실제로 착공 및 운영까지 "매우" 오랜 시간이 걸린다. (착공은 쉬우나, 예산 이슈로 공사가 진행되지 않는 경우가 많다.)

 

사례1) 수인선의 사례: 수원~인천

1975 계획

1998 착공

2020 개통

ㄴ 호재 실현에 45년이 소요됨!

 

사례2) 9호선의 사례

2002 착공

2009 마곡나루 제외 부분 개통

2009 추가 착공 시작

2018 추가 개통

ㄴ 한 해 2km도 공사를 못함.

 

- 따라서 서부선 등은 당장 집값을 올릴 호재가 되지않는다.

"서부선 호재로 오른 것이 아니라, 오를때가 되어서 오른것" (석가머니는 해석하기 나름이라고 봄.)

 

- 덧붙여, 언제 실현되느냐도 매우 중요하다.

 

사례3) 신분당선의 사례

2011 정자역까지 신분당선 개통하였으나, 부동산 하락기로 근처 시세에 큰 영향을 미치지 못함.

2016 광교역 개통시에는, 부동산 상승기로 광교역 시세를 크게 견인함.

ㄴ 실현 시점의 부동산 추세가 매우 중요함.

 

3) 연관성

- 진짜 지역의 레벨을 올려줄 호재인지 구분해야한다.

  - 일반적으로 가장 쉬운 방법은 투입예산이 클수록 큰 호재로 판단한다.

 

- 더불어, 내가 갖고 있는 부동산과 어떤 연관이 있느냐!를 판단해야한다.

  - 아무리 큰 호재라도 연관이 없다면 큰 시세상승을 기대하기 어렵다.

 

 

4. 냉정하고 담담하게 호재를 바라보아야 한다.

- 평생 살 것이 아니라면, 위 세가지 기준을 기반으로, “냉정하고 담담하게” 호재를 보아야 진짜 미래가치를 판단할 수 있다.

 

 

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이상 '석가머니'님의 유튜브 영상 요약이었습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

모두들 부자됩시다!!