[쇼킹 부동산 요약] 부동산 투자하려면 무조건 알아야하는 규제 총정리 (앞으로 갭투자하면 받는 미친 규제들)

쇼킹부동산 채널에서 '부동산 투자하려면 무조건 알아야하는 규제 총정리' 영상을 요약했습니다.

아파트 갭투자에 대해서 도움이 되었으면 좋겠습니다.

감사합니다:)

 

부동산 투자하려면 무조건 알아야하는 규제 총정리

 

저금리로 인한 부동산 가격 상승에 대한 기대감 상승하였다.

그런데 불과 40일만에 부동산 투자 환경이 바꼈다.

6.17과 7.10 부동산 대책으로 바뀐 대출 및 세제 규제를 이해하지 못한 상태에서 투자했다면, 가계약금 날리는 상황이 다수

 

아파트 갭투자할 때 규제 부분에서 문제 될 것들 핵심만 정리하였다.

1. 무주택 갭투자, 2. 유주택 갭투자, 3. 일시적 2주택, 4. 분양권 투자 각각의 케이스 별로

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1. 무주택 갭투자의 규제사항

- 취득 단계:

 규제지역 내 주택담보 대출 규제 - 6개월 이내 전입 의무(6.17), 후순위 대출도 막힘

 

- 보유 단계:

 전세 자금 대출 규제 - 투기과열지구 3억 초과 아파트(6.17) -> 전세 대출 즉시 회수 (2020.07.10 이후)

 (단, 구입 주택 기존 임대차 계약 미완료시 최대 2년 까지는 유예) 

 

 1주택자 전세 대출 제한 축소 - 한도 2억으로 축소 (6.17) 

 (조정대상지역 or 비규제 지역 9억 이하 주택은 전세 대출 제한 구역이 아님, 투기과열지구 비아파트 형태 주택) 

 무주택 갭투자의 실질적인 규제이다.

 

- 처분 단계:

 1주택 비과세 대상을 축소 - 거주 2년 의무(8.2) (2017년 8월 3일 이후 취득) 

 1주택 장특공제 혜택 축소 - 비거주시 1년당 8%에서 2%로 축소(9.13) (2020년 1월 1일 이후 양도분)

 

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무주택 갭투자 자체가 막힌건 아니다!

월세, 반전세로 거주하면서 투자하는 것은 가능하다.

이경우 취득세, 종부세, 양도세를 모두 중과받지 않는다.

 

따라서 시세 변동 폭이 큰 고가 아파트 중심으로 무주택 갭투자 유입 지속될 것이다.

 

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2. 유주택 갭투자 규제 사항

- 취득 단계:  

 취득세 양도세 중과 - 2주택 8%, 3주택 이상 12% (7.10) (8월1일 부터 시행) 
 규제지역 주택담보 대출 규제 - 1주택자 처분 및 전입 의무 부여 - 6개월 (6.17)  

- 보유 단계:  

 전세자금대출규제 - 2주택 이상 보유한 대출 회수 (12.16) (전세 대출 즉시 회수 2020.1.20 시행)
 종합부동산세 강화 - 규제지역 2주택자 중과(7.10) (기존 세율 대비 80~100% , 부부공동 명시 활용시 부부합산 시가17 억 초과분 부터 세금 부과) 
 
- 처분 단계:

 양도세 중과 세율 확대 - 2주택 20%p, 3주택이상 30%p로 증가 (7.10) 
 단기 보유 주택 양도세율 인상 - 2년 미만 60%, 1년 미만 70% (7.10) (21년 6월 1일 부터 시행)  
 아파트 등록임대주택 제도 폐지 (7.10) (공시가격 6억 이하 주택 - 아파트 등록 임대 주택은 양도세 중과 회피할 수 있었 다. - 다주택자 길이었으나 막히게 되었다.)

 

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이제 새롭게 다주택자가 되려는 사람은 없을 것이다.

- 취득세 8%, 양도세 최대 72%, 임대사업자 제도까지 사라짐

- 단, 기존 보유자의 매도압력은 상대적으로 약하다.

 

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3. 일시적 2주택 취득도 사실상 막혀

1) 일시적 2주택을 하는 케이스 첫번째

'기존 보유 주택 : 전세' + '신규 취득 주택 : 전세 보증금 + 대출 + 현금'
 -> 6.17 대책 이후  전세를 준 기존 보유 주택을 6개월 이내 처분해야한다. 

이 경우 기존 보유 주택을 팔고 이사하는 경우가 많아 질 것.

2) 일시적 2주택을 하는 케이스 두번째

'기존 보유 주택 : 거주' + '신규 취득 주택 : 전세보증금 + 보유 현금(?)'

기존 거주 주택을 담보로 대출 받아 투자할까?

2018년 9월 13 대책에서 이미 보유한 주택의 주택담보대출으로 생활안정자금 최대 1억이 가능하다
(주택을 추가 구입하지 않는 조건으로 약정 체결, 3개월마다 확인) 

 

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4. 분양권 투자 --> 분양권 양도세율 인상 (최소 60%)

 

분양권 보유기간 1년 미만 : 70% 
                         2년 미만, 이상: 60% 

수도권 대부분 규제지역 지정되었다.
양도세 중과세율 판정시 분양권도 주택수에 포함된다.

 

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* 현실적으로 남아있는 주택 투자 방법은 ? 

- 월세살이를 각오한 무주택 갭투자 (초고과 아파트 갭투자 사례)  
- 1세대 비과세 혜택을 받으면 내 집 마련 

 => 결국은 똘똘한 고과 1주택의 수요를 늘리는 방안 
      9억 이하 중저가 아파트의 투자 수요 이탈이 가속화 될 것.(3,4개월 정도 거래 침체 이후에 가속화 될 것이다.)