부동산 초보! 공부 시작 방법 투자 잘하는 방법 10가지 FINAL 총 정리 (렘군)

 

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Q1. 생초보는 무엇부터 해야하나요?

부동산 초보자 공부 시작 7단계

 

1. 부동산 책 닥치는대로 읽기

2. 부동산 관련 카페/블로그 읽기

3. 의식의 변화를 목적으로 함

4. 내가 모르는, 지금 나에게 필요한 키워드 찾기

5. 무작정 가까운 지역 아파트 임장가기 (부동산중개소 방문)

6. 임장 레포트 작성해보기

7. 모의투자보다 과거데이터로 복기하기

 

Q2. 컨설팅 받는거 어떤가요? (잘못된 시작 단계에서 주로 묻는..)

경매 컨설팅 vs 갭투자 컨설팅

 

- 컨설팅이나 자문이 나쁜건 아님, 10년 넘게 한분야를 파고 그 분야에 정통한 전문가에게 상담받는 것은 당연한일

- 경매는 내가 물건을 정하고 컨설팅을 받으면 그나마 다행

- 물건을 정하지 않고 컨설팅 받으면 엄한 물건을 사게 됨

- 높은 낙찰가, 도시외곽 지역 부동산 선택 권장

- 이슈가 많은 경매 물건은 소송만 지원받는 건 괜찮으나 물건 선정, 낙찰, 사후처리까지 컨설팅 받는 건 불가능

- 일반 아파트 컨설팅은 호불호가 강함. 아무나 컨설팅이 가능하기 때문에 이를 판단하는 눈이 있어야함

 

Q3. 오르는 아파트 어떻게 찾죠?

('부동산 이제 내릴거 같은데 어떡하죠?'와 같은 부정적인 질문이 아닌 좋은 질문)

 

- 오르는 아파트가 아니라 오로는 지역을 찾아라

- 지역이 오르는 것이지 아파트가 오르는 것이 아니다.

- 이눅가 늘어나는 곳의 아파트를 사라 (거짓말. ex-경기도)

- 교통이 좋아지는 곳을 사라 (거짓말. ex-평택)

- 때론 맞고 때론 틀린 것은 거짓말이다

- 지역시세 가장 영향을 많이 주는것은 수요와 공급이다

- 입주물량, 미분양, 시세의 상관관계를 따져라 (zip4 사이트에서 분석 가능)

- 그리고 나서 대장 아파트 오름세를 확인하라

 

Q4. 한 지역내에서 '좋은 아파트/덜좋은 아파트/사면 안되는 아파트' 어떻게 구분하죠

이런 아파트는 피하기

 

- 초등학교 도보 10분 이상

- 중앙난방

- 복도식

- 세대수 200세대 미만

- 년식 20~25년

- 세대당 주차가능대수 1.2미만

- 지역 구 내에서 평균 평당가 미만

- 아파트 동서남북에 아무런 편의시설이 없는 아파트

 

이런 아파트는 관심 가지기

 

- 각 지역별, 동별 대장 아파트 (평당가 높은 아파트)

- 학원가 밀집지역, 학군 좋은 중학교 인근

- 5년차 이내 새아파트

- 초품아 아파트

- 1군 브랜드 (현대아이파크, 래미안, 푸르지오, 더샾 등)

- 세대수 1천 세대 이상

- 초역세권

- 일자리 이동거리 30분 이내 (수도권 기준)

- 상권이 가깝거나 자연환경까지 좋으면 금상첨화

 

 

Q5. 수익형 먼저 해야 하나요, 시세차익형을 먼저 해야 하나요?

- 한달 현금흐름 100~200 없으면 생계 불가능한 분은 수익형

- 추가현금이 없어도 급여 및 그외 수익이 있는 분은 시세차익형 비중이 높아야함

- 비중에 대한 부분은 개인마다 차이가 있곘지만 점차 수익형의 비중을 늘려갈 것 (8:2->7:3->6:4)

- 사회초년생 분은 되도록 시세차익형에 집중

- 시세차익형은 시간에 투자하는 것이기 때문에 한 살이라도 어릴 때 시작하는 것이 좋음

- 수익형 상품보다 시세차익형 투자가 고려할 게 더 많고, 더 많은 공부가 됨 (상가, 오피스텔 vs 아파트)

 

 

Q6. 수익난 아파트 언제 팔아야 되나요?

자신만의 매도 기준 정하기

 

- 투자금 대비 수익률 50~100%

- 아파트 가격 대비 상승률 (매입 후 10~20%)

- 전세기간 고려한 2년 or 4년 만기 투자

- 매수는 아무때나 하 수 있지만 매도는 아무때나 할 수 없다.

- 왜냐하면 세입자가 있기 때문에 기간이 남아 있으면 실거주자가 아닌 투자자에게만 팔아야 된다.

- 매도는 기준에 따라 기계적으로 할 것, 욕심을 버릴 것

 

 

Q7. 월세 100만원 만들려면 어떻게 해야하나요?

- 월세 투자는 종목선정부터가 중요

- 월세 수익률을 최우선으로 따지고, 그 다음으로 공실률 체크

- 아파트는 결코 좋은 월세 투자처가 아니다.

- 지식산업센터, 상가 등 수익률이 높은 투자처 1순위 검토

- 중장기적으로 토지상승이 있는 상가주택 2순위 검토

- 오피스텔, 빌라 등 소액으로 접근종목은 3순위 검토

- 월세 투자시에는 대출을 해야 수익률이 높아진다. 대출 필수

- 대출한도 많이 받을 수 있고, 여러건 받을 수 있는 종목 선정

- 대출한도 제약없는 방법 꾸준히 연구

- 월세 부분에 대한 세금을 적게 내는 방법도 이후에는 연구

 

Q8. 임대사업자 등록 해야 하나요?

법적으로 주택은 필수 아님

지금은 혜택도 거의 없음

취득세/보유세/양도세 중에서 취득세는 의미가 없음

보유세인 재산세, 종부세가 과하게 나오고 있는 사람

- 재산세는 33평 이하만 가능

- 양도세는 혜택이 거의 없음

결론: 서울에 장기로 6억 이하의 아파트를 엄청나게 가지고있지 않는 이상 할 필요 없다

 

 

Q9. 소액으로 여러개를 사야되나요, 모아서 하나를 사는 게 낫나요?

- 소액이라는말은 매매가도 낮고 전세가율이 높다는 말

- 소액으로 접근 가능한 물건은 평균 이하의 물건

- 수익률은 잊고 확실한 시세차익을 먼저 생각하라

- 조금 늦게 들어갔더라도 씨드머니를 뭉쳐라

- 기존에 팔 게 있다면 과감히 팔아서 씨드머니에 합쳐라

- 이제 시작하는 사람이라면 선저축하고 지출을 줄여라

 

 

긴 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다!

같이 공부하고 같이 부자가 됩시당!!