[석가머니 재테크 요약] 부동산 1급지의 조건

석가머니 재테크 채널의 '[머니코드] 부동산 1급지의 조건' 영상을 요약했습니다.

감사합니다 :)

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부동산 1급지의 조건

 

- 입지: 공업, 산업 등 인간이 경제활동을 전개하는데 선택되는 적합한 장소나 지역

  - 새거냐 헌거냐 중요한 문제가 아니다.

 

# 입지론

호머 호이트 '선형이론'

  - 도시 중심에 중심업무지구가 형성되고, 업무지구를 중심으로 수로와 철길을 따라서 경공업지대가 생긴다.

  - 경공업지대와 인접한 곳에서 저소득층 주거지가 형성된고, 상류층 주거지는 중심업무지구와 떨어져서 형성되고, 그 옆으로 중산층 주거지가 생긴다.

ㄴ 한계: 초기 도시 발달을 설명하기에는 매우 좋았으나, 우리가 살고 있는 현재의 도시구조를 설명하기에는 적합하지 않다.

 

해리스와 울만 '다핵모델도시 모형'

  - 1945년 도시는 몇개의 핵심 지역 주위로 형성된다.

  - 몇 개의 핵심지가 생기면서 특정 입지에 대한 지불능력의 차이 때문에 도시 구조가 다핵화 된다.

 

- 서울: 중심업무지구 4대문 안쪽이 중심이던 시대에는 호이트의 선형 모델이 적용되었음.

  - 현재, 강남의 발전과 함께 도시가 다핵도시로 업그레이드 되면서 강남이 업무와 주거를 동시에 잡은 특이한 구조를 띄게 되었다.

 

 

# 1급지가 되기 위한 조건

1. 사치재의 성격을 가지고 있어야 한다.

 - 단순히 가성비가 좋아서 들어간다는 개념을 넘어선 지역

 

 - 동네가 사치재가 되기 위해서는, 동네에 교통, 학군, 직주근접, 환경까지 모든 요소들이 특별히 빠지는 부분이 없는 수준을 넘어서서 뛰어나야 함

 

- 상급지 부동산은 수요독점시장이다.

  - 수요독점시장: 공급자는 많으나 매입자가 하나인 시장

    - 비효율적 시장구조 

    - 1급지가 수요를 독점할 수 있는 이유는 거기서 돈을 모은 사람이 더 상급지로 빠지지 않기 때문

(ex. 마포/성동구가 떠올랐지만 1급지가 되지 못한 이유는, 해당 지역에서 자본을 쌓아 강남으로 갈 것이기 때문)

 

- 1급지에는 항상 가수요가 많이 붙는다.

ㄴ 상승기에는 가파르게 오르고, 하락기에는 가격이 가파르게 빠진다.

 

 

2. 입지 순환의 영향을 받지 않는다.

- 신축이 들어서는 것에 대해서 영향을 받지 않는다.

 

- 이러한 영향을 받지 않는 1급지는 강남 주요 동네인 압구정, 청담, 삼성, 반포, 도곡, 대치 / 강북은 동부이촌

  - 잠실: 단지에 따라서 사치재와 가성비 사이의 애매한 곳으로 1급지 후반

  - 개포: 신축이 대서 들어서면서 가격이 높아졌지만 1급지로 놓기에는 애매

  - 방배: 강남치고 가성비가 좋은 것. 사치재로의 성격은 다소 부족

 

 

# 모두가 1급지를 알아야 한다.

- 1급지는 내가 못갈 곳이니까 몰라도 된다 (X)

- 부동산은 피라미드 형. 1급지를 보좌하는 2급지, 2급지를 보좌하는 3급지 순으로 형성된다.

 (ex. 삼성 >> 잠실 >>> 광장, 가락, 방이, 문정, 명일, 고덕 >>>> 구리, 미사, 장지, 위례, 거여마천)

 

- 누구나 알 수 있는 피라미드를 형성하고 있기 때문에, 부동산에서는 목표를 정하고 한단계씩 급지를 업그레이드 해야한다.