집 사지말고 기다려야 하는 이유 [쇼킹부동산 요약]

 

 

지금은 집 살 때 아닙니다!

최근 유동성의 위력을 몸으로 실감중입니다. 
잠실 트리지움 - 2달만에 3~4억 올랐습니다. 
금 시세는 사상 최고치를 찍고 있습니다. 
순수하게 개인 자금만으로 지수 급등이 되고 있습니다. 

만약 주변에서 지금 기존 주택 사도 되냐고 물어 보신다면 ?
 -> 쇼킹 부동산 曰 : 저라면 절대 지금 집 안삽니다. (청약 제외)

     개인적으로 지금보다는 연말, 연말보다는 내년 초를 더 권하고 싶습니다.

 

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이렇게 말씀하시는 분들도 있을 겁니다. 
 -> 니가 초저금리라 집값 안떨어진다며? 지금 같은 초저금리에 유동성 폭탄이라며? 

이유 : 긴축이 지속될 때까지  부동산 가격 붕괴는 어렵습니다.

하지만 아무리 유동성 홍수 상황이라고 해도 부동산 가격은 일년 내내 급등 하진 못합니다. 
급등 후 정책이 나온 2019년 1월 ,2월 3월 2020년 4월 5월은 단기적으로 내려 갔습니다. 
이 부동산 사이클의 단기적 흐름상 지금 살 때가 아닙니다. 

   1) 현재 부동산 시장이 7.10 대책 이후 거래가 끊겼다는 점 
     - 7월 말 부터 주요 아파트 단지 실거래 등록이 거의 끊겼습니다. 
      그 전에 가계약 보내고 본 계약하는 것은 7월 말까지는 가능한 데도 불구하고 없습니다. 
   
   2) 시간이 조금 지나니 치솟던 고가 아파트의 호가도 빠지고 있었다.

   3)최근 2달 만에 종합 부동산 대책 2개 , 공급 대책 1개가 나왔고 원안 가깝게 빠른 통과 
     따라서 향후 거래 급감에 다른 단기 조정 가능성 큽니다.

 

 

******************  자주 말씀드리는 가격대별 매매가격 하락에 필요한 거래급감 필요 시간 *******************

재건축 아파트 - 대책 즉시 ~ 1개월 이상  
15억 초과 초고가 아파트 - 2개월 ~ 3개월 이상 
9억 초과 고가 아파트  - 4개월 이상 
6억 초과 중저가 아파트 - 6개월 이상 
6억 이하 저가 아파트  - 6개월 이상 or 주변 공급 

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또한 최근 발표된 부동산 대책과 과거에 발표된 부동산 대책은 올해 말, 그리고 내년 초 매물을 늘릴 정책이 많습니다. 

투자 수요 : 포기 or 관망 (강력한 대책으로 증시로 자금이 많이 넘어 갔다) 
실수요자: 대기 전환 (공급 대책으로) 
공급 : 매물 증가 (정책 변화로 인해) 

 

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부동산 시장 투자자는 2가지를 가장 중점적으로 봅니다. 

시장 흐름 : 지금 상승이야? 하락이야? 
세금 정책 : 오르냐? 내리냐? 

시장 흐름도 하락으로 꺾인 상태에서 세금 때문에 팔아야 하는 상황이 연출 될 수 있습니다. 

 

세금 정책으로 인해 팔아야 하는 상황이 연출 되는 경우는 ?

1) 올해 10월 전후로 급매물 증가 

 a) 법인 보유 주택 매도 물량 급증(법인 보유 주택 양도 시 추가 세율 인상 등 ) 
 
 b) 1주택자 장기 보유 특별 공제 혜택 축소 (1세대 1주택자(실거래가 9억 초과) 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80% 장기 보유특별공제 적용 ) 
정책의 변화로 거주하지 않으면 4%만 받아라 (내년 부터 시행) 
만약 거주 2년 하고 보유를 8년 했을 경우 -> 80프로가 아닌 48프로의 공제만 받게 된다. 

  => 초고가 아파트 매물 급증 전망 (초고가 아파트 매물 가격대의 하락은 차근차근 아래가격대의 아파트로 내려올 것이다.)    

 

2) 내년 6월 1일까지 매도해야 하는 경우

a) 아파트 등록임대사업자 자동 말소 도입 (최소 10만채 이상의 아파트가 종부세 부담 발생) 
 종부세 세율 인상(국토부 " 공시가격 현실화율 최종 목표는 일괄 80% 이상") 
 공시가격도 오르고 종부세 세율도 오른다? 
 세부담이 오릅니다 -> 내년 3,4월 종부세 회피물량으로 매물 급증 

b) 양도세율까지 급증 (단기 양도 차익에 대한 양도세율 인상- 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도 소득 세율 인상 1년 미만 40%->70%, 2년 미만 기본 세율 -> 60%  
       (분양권 양도세율 인상 -> (조정 대상 지역)- 50% / (기타지역) 기본세율 -> 지역 상관 없이 1년 미만 : 70% 2년 미만 : 60% 로 인상  ) 
       (다주택자 양도세 중과세율 인상-최고세율 72%) (기본 세율 (6~42%) + 2주택(20%) + 3주택(30%) ) 

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종합하면,

종부세 부담에 못견디는 다주택자

분양권 전매 급증
단기 시세 차익을 노린 투자자의 처분 물량증가

그래서 정말 꼭 현재와 같은 자산 버블 형성 시대에 주택을 사야겠다면 

-> 지금 보다는 10월 이후, 10월 보다는 내년 3~4월 이 좋은 기회가 올 것이다. 
    매도 물량 증가에 따른 급매를 노릴 것! (낮은 가격대에 살 수 있는 기회!)