전세계약 주의사항 4가지, 깡통전세 역전세 예방법

 

모르면 당한다구요! 전세계약 주의사항 4가지ㅣ깡통전세 예방법

 

# 깡통전세(=역전세)란?

: 매매값이 전세값보다 더욱 낮아지는 경우

 

ex) 만약에 2년 전에 내가 입주한 집의 매매가가 2억이고, 전세가가 1억인데, 2년후 오늘 매매가가 8천만원으로 내려간다.

집주인이 돈을 갚아주면 좋은데, 파산을 하고 은행이 경매에 놓으면 나 또한 보증금을 받을 수 없게되는 경우이다.

 

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# 예방법

 

1. 보증금과 근저당이 매매가의 70%를 넘지않는다. 

 

근저당 : 집주인이 은행으로부터 받은 대출 

ex) 집시세 3억원 => 집주인 근저당 1억원 + 나의 보증 1억 천만원 미만으로 해야한다! (매매가의 70% 미만이 되어야하니까) 

 

집시세는 KB시세를 보면 된다! (집주인의 말을 절대로 믿지 말자!)

 

Tip) 서울은 경매에 유찰되면 20% 씩 집값이 떨어지고, 경기도는 30% 정도 떨어진다.

 

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​2. 잔금 치르는 날 [전입신고 + 확정일자] 는 반드시 받는다. 

 

: 잔금치르기 직전에 최종적으로 등기부등본을 새롭게 발급해달라고하고 집주인이 그 전에 대출을 받은 게 있는 지 확인

 

만약에 없다면, 그 날 바로 도장들고 동사무소나 등기소로 가서 바로 전입신고 및 확정일자 신고를 받는다.

 

그래야만 ''대항력''이라는 것이 생기는데, 이는 만약에 집이 경매에 넘어가도 세입자인 내가 전세보증금을 다 받을 때까지는 집을 나갈 필요가 없는 것을 의미한다.

 

만약에 집주인이 내가 전입신고 + 확정일자를 한 날보다 이전에 대출을 받았었더라면 집이 경매에 넘어가도 은행이 우선적으로 돈을 받게되고 나의 대항력은 후순위로 밀려나는 것이다.

 

따라서, 집주인의 근저당을 무조건 먼저 확인하고 난 뒤 계약을 진행했으면 바로 전입신고 및 확정일자를 받으러 가자.

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TIP) 중간에 잠깐 전출을 하는 경우 다시 전입신고를한다? 안된다.

처음 전입신고를 했을 때의 효력이 사라진다. 따라서 전출을 하는 것을 없도록 하자.

또한 애초에 오피스텔에서 전입신고 하지말자고하는 경우는 들어가지말자.

 

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3. 등기부에 전세권 설정하기 

 

: 등기부상에 "이 집에는 전세 OO만원에 살고있는 세입자가 있음" 라는 표시를 해주는 것임.

-> 여기 보증금 1억원으로 전세를 살고있는 세입자가 있고 이 집이 만약에 경매에 넘어가면 나는 채권자가 됩니다 라는 권리를 알려주는 것. 

 

(효과) 만약에 집주인이 전세보증금을 안돌려주는데, 전세권을 가진 상태라면 전세권을 가진 세입자가 집을 경매에 넘길 수 있다.

 

 

* 하지만 현실적으로 해주는 집주인이 없다.

=> 집주인이 해준다면 땡큐하고 그냥 받기! 

 

 

 

4. 전세금 반환 보증보험 활용하기

 

계약하려고 보니까 근저당이 애매하게 잡혀있다. 아니면, 나는 좀 불안하다.

=> 전세금반환 보증보험을 활용하자! (집주인 몰래 가능, 보증보험이 내 보증금을 보장해줌)

 

보증금 보증보험은 임대차 계약이 끝나고 30일이 지났는데, 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우는 보증기관이 내 보증금을 대신 반환해주는 보험.

 

1) SGI 서울보증보험

2) HUG 주택도시보증공사 

-> 임대차 계약을 맺고 최대 1년이 넘어가기 전에 가입이 가능하다. SGI (10개월까지) HUG(1년까지) 

 

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* 보증금 한도가 있다.

서울보증보험 -> 아파트 무제한, 기타주택 10억원

주태공시보증공사 -> 수도권에서는 보증금 7억원이하, 그 이외의 지역은 5억원 이하.

보험료같은경우는 보통 전세가의 0.2% 내외로 생각하면 된다.

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Tip). 신혼부부, 다자녀, 저소득 보험료의 40% 할인가능! 

 

ex) 신혼부부 3억원 전세집(아파트) 보험료율 1.5%의 보험료

3억원 x 1.5% x 2년 x 0.6(40퍼할인) = 54만원